Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomamos en la vida. Entender cómo se calcula una hipoteca, qué factores influyen en la cuota mensual y cómo funciona la amortización es esencial para tomar una decisión informada.
En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el cálculo de hipotecas: el sistema francés, cómo se calculan las cuotas, qué es la amortización, la diferencia entre TAE y TIN, y cómo hacer amortizaciones anticipadas.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que se utiliza para financiar la compra de una vivienda. El banco presta el dinero y la vivienda queda como garantía del préstamo. Si no se paga, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la vivienda.
Componentes de una hipoteca
- Capital: Cantidad de dinero prestada
- Interés: Coste del dinero prestado (expresado como porcentaje anual)
- Plazo: Tiempo para devolver el préstamo (generalmente 20-30 años)
- Cuota mensual: Pago periódico que incluye capital + intereses
El sistema francés de amortización
En España, la mayoría de las hipotecas utilizan el sistema francés (también llamado sistema de cuota constante). Este sistema se caracteriza porque:
- La cuota mensual se mantiene constante durante toda la vida del préstamo
- Al principio se pagan más intereses y menos capital
- Al final se paga más capital y menos intereses
- La proporción entre capital e intereses cambia mes a mes
¿Por qué se llama sistema francés?
Se denomina así porque fue desarrollado en Francia en el siglo XIX y se ha convertido en el estándar en la mayoría de países europeos, incluida España.
Cómo se calcula la cuota mensual
La fórmula para calcular la cuota mensual en el sistema francés es:
Cuota = Capital × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]
Donde:
- Capital: Cantidad prestada
- i: Tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12)
- n: Número de cuotas (años × 12)
Ejemplo práctico
Vamos a calcular la cuota de una hipoteca de:
- Capital: 200.000 €
- Tipo de interés: 2,5% anual (0,025)
- Plazo: 25 años (300 meses)
- Tipo de interés mensual:
0,025 ÷ 12 = 0,002083 - Aplicar la fórmula:
(1 + 0,002083)^300 = 1,8680,002083 × 1,868 = 0,0038881,868 - 1 = 0,8680,003888 ÷ 0,868 = 0,00448200.000 × 0,00448 = 896 €/mes
Nota: Para cálculos precisos, utiliza nuestra calculadora de hipoteca gratuita. Te mostrará la cuota exacta, los intereses totales y la tabla de amortización completa.
Estructura de la cuota mensual
Cada cuota mensual se divide en dos partes:
1. Intereses
- Se calculan sobre el capital pendiente de amortizar
- Disminuyen mes a mes (porque el capital pendiente también disminuye)
- Al principio representan la mayor parte de la cuota
2. Amortización de capital
- Es la parte que reduce la deuda
- Aumenta mes a mes (porque los intereses disminuyen)
- Al final representa la mayor parte de la cuota
Ejemplo de evolución
Para una hipoteca de 200.000 € al 2,5% a 25 años:
| Mes | Cuota Total | Intereses | Amortización | Capital Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 896 € | 417 € | 479 € | 199.521 € |
| 12 | 896 € | 407 € | 489 € | 194.000 € |
| 120 | 896 € | 300 € | 596 € | 120.000 € |
| 240 | 896 € | 150 € | 746 € | 40.000 € |
| 300 | 896 € | 19 € | 877 € | 0 € |
Como puedes ver, al principio pagas principalmente intereses, y al final principalmente capital.
TAE vs TIN: ¿cuál es la diferencia?
TIN (Tipo de Interés Nominal)
- Es el tipo de interés "puro" del préstamo
- No incluye comisiones ni gastos
- Se expresa como porcentaje anual
- Ejemplo: 2,5% TIN
TAE (Tasa Anual Equivalente)
- Es el coste real del préstamo
- Incluye el TIN + comisiones + gastos
- Permite comparar diferentes ofertas de forma objetiva
- Siempre es igual o superior al TIN
- Ejemplo: 2,8% TAE (incluye comisiones)
¿Por qué es importante la TAE?
La TAE es el indicador más importante porque:
- ✅ Permite comparar ofertas de diferentes bancos
- ✅ Incluye todos los costes del préstamo
- ✅ Es obligatorio que los bancos la muestren
- ✅ Refleja el coste real que pagarás
Consejo: Siempre compara hipotecas por su TAE, no solo por el TIN. Una hipoteca con TIN bajo pero muchas comisiones puede ser más cara que una con TIN más alto pero sin comisiones.
Amortización anticipada
La amortización anticipada consiste en pagar parte del capital antes de tiempo, reduciendo así el plazo o la cuota mensual.
Tipos de amortización anticipada
1. Reducir plazo (mantener cuota)
- Pagas más capital de golpe
- La cuota mensual se mantiene igual
- El plazo se reduce
- Ventaja: Pagas menos intereses totales
2. Reducir cuota (mantener plazo)
- Pagas más capital de golpe
- El plazo se mantiene igual
- La cuota mensual se reduce
- Ventaja: Mejora tu capacidad de ahorro mensual
Comisiones por amortización anticipada
En España, las comisiones por amortización anticipada están reguladas:
- Hasta 10% del capital pendiente al año: Sin comisión (desde 2019)
- Más del 10%: Comisión máxima del 0,5% del capital amortizado
- Amortización total: Comisión máxima del 0,5% del capital pendiente
Importante: Desde 2019, puedes amortizar hasta el 10% del capital pendiente cada año sin comisión. Esto hace que las amortizaciones anticipadas sean más atractivas.
Ejemplo de amortización anticipada
Hipoteca de 200.000 € al 2,5% a 25 años:
- Cuota mensual: 896 €
- Intereses totales: 68.800 €
Si amortizas 20.000 € al año 5:
- Opción 1 (reducir plazo): Ahorras ~15.000 € en intereses, terminas 3 años antes
- Opción 2 (reducir cuota): La cuota baja a ~750 €, ahorras ~10.000 € en intereses
Factores que influyen en la cuota
1. Capital prestado
- A mayor capital, mayor cuota
- Relación directa y proporcional
2. Tipo de interés
- A mayor interés, mayor cuota
- Pequeñas diferencias de interés tienen gran impacto a largo plazo
- Ejemplo: 0,5% más de interés en 200.000 € = ~50 € más al mes
3. Plazo de amortización
- A mayor plazo, menor cuota mensual
- Pero pagas más intereses totales
- Ejemplo: 200.000 € al 2,5%
- 20 años: 1.062 €/mes, 54.880 € intereses
- 30 años: 790 €/mes, 84.400 € intereses
4. Tipo de interés (fijo vs variable)
Hipoteca fija
- Tipo de interés constante durante toda la vida
- Cuota mensual predecible
- Generalmente más cara inicialmente
- Protección ante subidas de tipos
Hipoteca variable
- Tipo de interés = Euribor + diferencial
- Cuota mensual puede variar
- Generalmente más barata inicialmente
- Riesgo de subida de cuota si sube el Euribor
Tabla de amortización
La tabla de amortización muestra mes a mes:
- Cuota total
- Parte de intereses
- Parte de capital
- Capital pendiente
Es útil para:
- Ver cómo evoluciona tu deuda
- Planificar amortizaciones anticipadas
- Entender cuánto pagas en intereses
- Calcular el ahorro de amortizar
Herramienta: Utiliza nuestra calculadora de hipoteca para generar tu tabla de amortización completa de forma gratuita.
Gastos asociados a una hipoteca
Además de la cuota mensual, una hipoteca tiene otros gastos:
Gastos de constitución
- Notaría: ~600-1.200 €
- Registro: ~400-600 €
- Gestoría: ~300-500 €
- Avalúo: ~300-500 €
- ITP/AJD: Depende de la comunidad autónoma
- Total: ~3.000-6.000 €
Gastos periódicos
- Seguro de hogar: Obligatorio, ~200-400 €/año
- Seguro de vida: Opcional pero recomendado
- Comisiones: Dependen del banco
Consejos para calcular tu hipoteca
1. No te endeudes más del 30-35% de tus ingresos
- La cuota no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos
- Deja margen para imprevistos
2. Compara ofertas de varios bancos
- Usa la TAE para comparar
- Negocia comisiones y condiciones
- Considera el banco donde tienes nómina (pueden ofrecer mejores condiciones)
3. Calcula diferentes escenarios
- ¿Qué pasa si sube el Euribor? (hipoteca variable)
- ¿Cuánto ahorrarías con amortización anticipada?
- ¿Vale la pena una hipoteca fija o variable?
4. Considera todos los gastos
- No solo la cuota, también gastos de constitución
- Seguros, comisiones, etc.
5. Planifica amortizaciones anticipadas
- Si puedes, amortiza hasta el 10% anual sin comisión
- Reduce intereses totales significativamente
Conclusión
Calcular una hipoteca correctamente es esencial para tomar una decisión informada sobre la compra de tu vivienda. Entender cómo funciona el sistema francés, la diferencia entre TAE y TIN, y las opciones de amortización anticipada te ayuda a:
- ✅ Elegir la mejor oferta
- ✅ Planificar tus finanzas a largo plazo
- ✅ Ahorrar dinero en intereses
- ✅ Tomar decisiones financieras inteligentes
Si necesitas calcular tu hipoteca de forma precisa, utiliza nuestra calculadora gratuita. Te mostrará la cuota mensual, los intereses totales, la tabla de amortización completa y te permitirá simular diferentes escenarios.
Recuerda: una hipoteca es un compromiso a largo plazo. Tómate tu tiempo para entender todos los aspectos y compara diferentes ofertas antes de decidir. Un pequeño ahorro en el tipo de interés puede suponer miles de euros a lo largo de los años.